双创热潮、共享风口之下，联合办公正变得越来越流行。

艾媒咨询在《2018年中国联合办公行业监测报告》中写道，截至今年6月底，国内联合办公平台超过了300家，布局网点超过6000多个，总体运营面积达到1200万平方米，提供工位数达200万个。

尤其值得注意的是，在自营模式的联合办公企业中，氪空间的管理面积达到了27.3万平方米，工位数量42000个，处在行业首位。

综合实力对比时，艾媒咨询指出，市面上主流品牌中，氪空间的运营能力、品牌传播能力、技术创新能力都处于领先地位，SOHO 3Q、中国WeWork在资本实力表现突出，纳什空间则在布局规模优势突出。

前有WeWork这一全球共享办公先驱，后有潘石屹、毛大庆等地产行业大佬，混战之中后来者氪空间的崛起，让人多少有些意外，就在一年前这家公司还籍藉无名。

但是纵观国内联合办公市场的演变以及氪空间自身的发展过程之后，又会觉得这一结果是如此合乎情理。与众多竞争对手相比，氪空间的嗅觉更敏锐，战术更灵活，执行更坚决，赢得令人信服。

文：彬彬（熊出墨请注意）

风来了，找到最准确的位置

2010年，WeWork开创共享办公这个商业模式，2015年开始有中国企业将共享办公引进国内，很多企业都意识到这是个巨大的风口，但大家都在尝试找到最准确的位置。

2015年，国家层面大力提倡“大众创业，万众创新”，国家统计局数据显示，2015到2017年新注册企业数量逐年增长，分别为440万、550万、610万。随之一同出现的则是各种众创空间和孵化器，中国科技部数据显示，到2017年国内的众创空间已达5500家，孵化器已有4000家。

联合办公也是在双创热潮之中兴起，相较于传统办公，联合办公租期灵活，门槛较低，并且成本、环境各方面的优势都较明显。相较于众创空间和孵化器，联合办公在服务内容、办公氛围上也要更胜一筹。

氪空间创始人兼董事长刘成城曾说，2015年出现的各种联合办公、共享办公、孵化器、众创空间的企业，可能一千家也是有的。但是到底是简单地租下一栋写字楼做个“二房东”，还是精耕细作自营模式？行业内绝大多数公司并没有一个较为明晰的定位和规划，其中还有不少是依靠政府补贴度日。

氪空间最早并不是做联合办公，而是36氪旗下孵化器业务。当氪空间管理层意识到，联合办公是比孵化器市场更大的业务，同时国外又有WeWork走在前面，2016年1月迅速决定转型联合办公，是国内最早一批进入联合办公的企业。

如果氪空间不及时转型，仍旧聚焦于孵化器业务，或许能成为全国最成功的一批孵化器，但是孵化器的服务对象是创业公司，虽然近几年创业公司数量大幅增加，毕竟只是少数，联合办公的服务对象除了创业公司，更多的是中小企业，显然是个更大的市场。

每家公司都希望成为风口上的那只猪，但不是每个人都能站对位置。

走稳了，再开始发力往前跑

进入到联合办公领域之后，互联网公司出身的氪空间除了36氪的用户资源，并没有太多能够倚仗的优势。但氪空间并没有按照互联网公司轻资产的模式来做联合办公，而是选择了前期投入大、重资产的自营模式。

如果当时氪空间采取了品牌加盟模式，管理面积会远远超过现在的规模，但潮水终将退去，当政府的补贴减少后，国内很多联合办公品牌发现用户流失速度非常快，要么是企业有了一定发展，会寻找更好的办公环境，搬走了；要么是创业公司没有发展起来，根本无力支付租金，关门了。

2017年以来，联合办公行业出现多次合并，大多是因为运营不力，难以为继，不得已而选择抱团取暖。同一时期，采取自营模式，稳扎稳打的氪空间，明确“核心城市、核心地段、核心商圈”的战略方向，且摸索出单个社区盈利的可复制模式。

在产品上，氪空间迄今为止的新开社区已经是4.0版本。刘成城曾在接受采访时说道，氪空间近两年一直在埋头做优化，一个社区大概有130多个参数，哪些是财务敏感型，哪些是用户敏感型，氪空间都会用心研究，“同样的一层楼，要排布多少个座位，不影响用户体验的前提下，让社区的收入最大化”。

同时，氪空间投入很大精力打造自己的供应链，每一块地板、每一套桌椅，每一款照明灯具，都力求找到最好的供应商，性价比最高的解决方案。目前，空间标准化体系和专业的智慧供应链模式，使得工程造价降低了20%，家具采购成本降低40%，缩短交付时间，将办公使用效率提升30%。

更重要的是，氪空间内部已经摸索出一套成熟的财务模型，几千平米的写字楼租下来，前期投入多少，如何定价，几年收回投资，出租率到多少能盈利，这让氪空间在新开社区时胸有成竹。

目前，氪空间一个月新签约的写字楼面积就有5万多平方米，这个数字对其他联合办公企业也许充满了巨大的风险和未知，但对于氪空间却是驾轻就熟。

成长，就是先学会走，再学会跑。

追上去，目标是WeWork全球

在中国联合办公市场，氪空间已经从追赶者成为挑战者。在氪空间的规划中，将在2020年追上WeWork在全球的业务规模。那么刘成城的底气到底从何而来？

首先，氪空间的发展速度惊人。前文中已经有提到，氪空间进入行业要比中国WeWork晚上一些，但是在发展速度上，氪空间优势明显。刘成城表示，今年6月底时，氪空间的扩张速度已经是中国WeWork的五六倍了。

高力国际公布的《2017年灵活办公空间展望报告》指出行业近两年平均增速约为30%，而氪空间在2018年的预计增速达到了300%。按照氪空间发展规划，2018年底氪空间运营社区规模将接近50万平方米，2019年底将达到150万平方米。

刚刚落幕的“2018博鳌房地产”论坛上，刘成城表示，截至目前，氪空间在国内已开项目有47个，30多个正在装修中，截至8月底开业社区数量将达到80个，已经覆盖北京、上海、广州、杭州、南京、天津等11个城市。相比之下，中国WeWork至今只覆盖了北京、上海、程度、杭州、深圳5个城市。

其次，在规模迅速扩张的同时，精细化运营和服务标准化体系的构建也在同步落地。艾媒咨询指出，行业快速增长使不少联合办公空间模式趋同，服务质量参差不齐。精细化的运营、高品质的服务质量、优质的用户工作体验，是行业持续发展、实现盈利的必经之道。

刘成城以小米和苹果类比，称氪空间在供应链端所做的工作应该是同行内几乎是绝无仅有的。这样做的效果也十分明显，今年以来，氪空间新开业社区的平均坪效已经达到17元，近期新开的社区坪效最高将突破28元，是同档次的传统甲级写字楼坪效3倍多。并且，氪空间社区的整体入住率达到了95%左右。

正是基于这些工作，氪空间才得以在用户满意度调查中，超越中国WeWork、裸心社、SOHO 3Q等品牌，以最高分位列榜首。打下口碑，对于后续的规模化无疑大有裨益。

因此，精细化和规模化之间的协同效应也就更加明显，精细化运营降低成本，提高效率，且能够助力规模化，最终形成一个正向循环。其官方透露，氪空间目前经过3个月爬坡期的成熟门店，都是盈利状态，这一数字也是远高于全行业的平均水平。

在中国内地市场的优势确立后，氪空间开始向海外拓展。今年5月，氪空间签下了中国香港华懋集团旗下的One Hennessey大楼11层至19层。8月2日，氪空间又宣布与香港地产商九龙仓正式签约，在铜锣湾时代广场写字楼租下约5000平米。

同时，氪空间在新加坡、东京、首尔等亚太地区核心城市都在寻找合作的拓展目标。氪空间瞄准的目标只有一个，那就是WeWork全球。

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