日环比增幅536.15%，“长租公寓”关键词的微信搜索指数在8月23日已经达到3620058，而一个月前，这个数字还在15万上下浮动。

诚如所见，房租暴涨的同时，舆论也紧跟而至。大家纷纷感叹“买房是不可能的，因为租房你都租不起”，无奈之余或许都还有一股冲动，揪出高房租的幕后推手，男女死活不论先重大五十大板。

但法治社会讲求和谐，动手肯定是不可能的，我们还是来理性分析一下，到底谁才是那颗坏了整锅粥的老鼠屎。

文：彬彬（熊出墨请注意）

搬起石头砸自己的脚

这一波关于长租公寓的讨论热潮，首先是由本月初的一篇文章挑起。

8月1日，网友“仙翩”在水木社区发表《资本盯上租房，要吸干年轻人的血吧》，大概讲述了出租房屋引来自如和蛋壳竞价拼抢的经历。两家不断加价之下，最终蛋壳给出10800元，高出作者最初7500元心里预估价格一大截。

因此作者感慨“长期下来垄断大量房源，最终提高房租，吸干年轻人的血”，“想来真是可怕”。

截至目前，这篇短短511字的文章已收到540个回复。而在水木社区之外，这篇文章经过多次转载后已引发全网关注。另有网友响应，“我家回龙观三居室120平，去年5700元出租，今年蛋壳给出10200”、“我的房子去年租金7000，今年涨到一万还被各中介抢着要”。

我爱我家给出的数据显示，2018年上半年北京租房月租金均价为4649元/套，相较于2017年下半年的4335元/套，上涨300多元。而赶集网发布的《2018年毕业生就业报告》显示，95后应届毕业生实际平均薪资为5429元。现今恰逢租房市场旺季，不少看着高价房租发愁的租户终于明白，“原来都是他们在背后捣鬼。”

就连在房产中介领域混了18年的我爱我家副总裁胡景晖，看到此情此景也实在是再难以安坐，从我爱我家离开之后直批自如和蛋壳。这让本就热闹的长租公寓市场瞬间炸开了锅。

舆论持续发酵，惊动了监管部门。日前，北京市住建委同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门，开通了“黑中介”投诉举报专线。开通首日，便查处23家中介机构并予以曝光。

此外，监管部门还针对市面上主要的房产租赁企业运营方进行集中约谈，自如等10家企业均给出承诺，不涨租金并共计拿出超过12万套的存量房源投向市场。

最终能有多少反应到租金价格上还不好说，但是对于自如、蛋壳等来说，他们这一番折腾，无异于搬起石头砸了自己的脚。

地产大佬潘石屹曾算了一笔账，做长租公寓，从银行贷款的基准利率是4.9%，拿到手时应该会达到5%或6%，而把公寓出租的回报率最高才不过1%。因此，“租房的价格再翻一番还是亏本的。”

不同于潘石屹的不做亏本生意，作为已经入局的玩家，万科董事长郁亮则是明确表态，“长租公寓就不应该赚钱。”

不过，商业公司又不是慈善机构，任谁也不会花钱赚吆喝。尤其是随着房地产逐步从增量时代进入存量市场，行业也在向后端专业服务和资产管理转移，长租公寓的风口正在来临。

长租公寓行业是国内目前整个房地产开放、交易、服务产业链中唯一受政策鼓励的子领域。从2015年开始，国家密集出台了多项政策鼓励租赁市场的发展，内容包括税收、水电、土地、金融试点等各方面，比如商业用房改租赁可以享受民水民电、给予住房租赁机构或个人税收优惠等。2017年，住建部等部门以及北京上海等城市出台相关政策，2017年11月国务院确定培育和发展住房租赁市场的措施，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。

政策引导下，这一行业的各类专业化租赁机构也多了起来，除了房地产企业、房地产中介，还有酒店、创业企业等玩家都涌入这一行业。

找到那颗老鼠屎

这么好的一个行业，这么好的一锅粥，可就是里边的老鼠屎让人不适。本来长租公寓行业的诞生和发展有助于房租租赁市场更规范化，让房地产行业从买卖到租赁形成一个更为规范的产业链，租房者能够在这一市场更有保障。但如今的情形下，到底是谁造成了长租公寓整体房租上涨，让行业偏离了原有的发展航线呢？

首先就是资本的助力希望能够快速“催熟”这一行业，各玩家们也希望背靠资本，来通过野蛮扩张的方式抢占市场份额，跻身第一梯队。

相信任何一家资本对于这种砸钱换明天的套路都是屡试不爽。举个例子，共享单车行业刚开始兴起之时，资本就迅速瞄准了ofo和摩拜两家，其中ofo最为明显，主打先铺量后做精细化运营的战略，很快就确立了市场地位。

但如今的共享单车在经历过并购、卖身以后，资本希望快速收割市场，留给没有站队的ofo的只有大写的尴尬二字，并且隔三差五就被传出“卖身”的消息，共享单车风口已过。

很明显，在长租公寓市场也是如此。自去年12月以来，蘑菇租房、自如、微舍公寓、蛋壳已经相继完成3000万美元、40亿元、数千万元、7000万美元融资。但资本的逻辑依然是，快速占领市场，获得价格垄断，通过行业洗牌，持续赚取利润。资本并不在意提高多少租金率，他们似乎更在乎垄断利润。

然而古语有云钱非万能，资本继续靠蛮力或许真的是讨不到什么好结果。

于企业，胡景晖说道，为了扩大规模由企业正在以市场正常价格的20%-40%争抢房源，人为抬高收房价格带来的后果是，企业运营成本大大增加。并且会陷入一个恶性循环，“扰乱了业主的心态，掉高了业主的胃口，让业主也开始要高价。”

于租户，羊毛出在羊身上，企业肯定会把自身的成本压力给分散化小，最直观的表现就是房价水涨船高。链家给出的报告显示，今年7月份北京租房价格变动最大的新奥洋房，环比涨幅达到36.1%。

所以现阶段来看，资本是在做一件损人不利己的事。而若将此继续下去，有朝一日成功垄断市场，那才有可能变性为损人利己。到时候说不定潘石屹也会吃惊，意识到自己当初的判断失误。

其次是长租公寓一直以来的运营模式并不属于规模经济，因此当市场多个玩家涌入，重规模轻效益的时候，烧钱来快速占领市场容易加速这一行业的引爆。

当前行业内的长租公寓主要采取租赁的轻资产运营模式，赚取租金差价、服务费等。比如自如友家，如果业主与自如签订3年的房屋托管协议，算上空置期，在3年零3个月的时间内自如承担装修、保险、网络、房屋租赁（每年上浮3％租金）等费用，将整修过的房租以更高的租金租给用户，并收取一个月的租金为服务费。

但这一模式对房租周转和管理要求极高，如果运营效率跟不上，规模越大，越不经济甚至会造成亏损。根据克尔瑞 《中国租赁住宅行业白皮书》整体出租率95%才能实现盈利。

第三，金融模式尚有不完善。

在这一市场，消费金融不仅降低了租客的房租负担，也为长租公寓运营方带来了传统金融机构无法给予的“沉淀资金”，在合规的前提下，这本是双赢的结果。

因此，许多平台在与客户接触时都会把分期或者贷款作为首推的支付方式。以自如为例，熊出墨请注意从租户那里了解到，在自如签约为期一年的租赁合同，房租每月1200元左右，通过贷款方式结算，他每个月还要额外支付一定手续费。

而除了自如这样的领跑品牌外，市场上其他的中小企业也普遍存在这种情况。不同的是，可能某些企业不具备自己做金融的能力，只有选择与第三方的金融公司进行合作。也就是说，当租户签约租房时，也同时签下了一份消费贷合同。

但行业发展过快，消费金融所产生的风险也暴露出来。而租户以个人名义贷下的全部房租，一般都会直接流入企业口袋，然后租户在每个月按时还贷，房东按时收租。如此一来，企业取得对资金的控制权，也引发了相关的风险。

一些企业铤而走险，选择拿租金继续去拿房抢占市场，拿房—出租—贷款—再拿房，试图快速抢占这一行业。这一链条看似环环相扣、稳固坚实，但是仔细一推敲便会发现，企业成功把所有的风险都转移到了租户身上。

并且还有一种极端情况，企业收到金融平台放下的贷款之后，不去拿房，而是做自己认为能够赚钱的事，要是真能赚到钱还好说，万一赚不到钱的话，那最后恐怕就会贴出公告“公司因经营不善导致资金链断裂，停止运营”。

这不，近两日传出爆仓消息的杭州鼎家就是如此，4000多家租户傻了眼，中介倒了，房东收不到租金要收回房子，但租户每个月贷款却还要继续还。正应了胡景晖的所说“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”

长租公寓爆仓和P2P爆雷确实有着一定相似之处，比如众多问题P2P平台存在的自融现象，就是平台运营方拿到投资人的钱之后，不是做其他，而是给自己的企业或者关联企业输血，同样是做到了风险的完美转移。

至此，熊出墨请注意想起来一句颇有哲学意味的话——快就是慢，其实正适合送给长租公寓市场的诸多企业。不顾游戏规则、不择手段、不计后果地求快，不仅会适得其反，更有可能拖累整个行业。现在的乌烟瘴气，可不就是资本、企业自己作的吗？

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